Ein Mieter mit unbefristetem Arbeitsvertrag, angemessenen Einkünften, einer vollständigen Akte, und dennoch: nach drei Monaten der Nutzung keine Überweisung mehr. Dieses Szenario bleibt der Albtraum eines jeden Vermieters. Die Mietausfallversicherung (GLI) existiert genau, um dieses Risiko abzufedern, aber ihre Zugangsvoraussetzungen und rechtlichen Grenzen verdienen es, vor der Unterzeichnung eines Vertrags näher betrachtet zu werden.
Verbot der Kombination von GLI und Bürgschaft: eine oft missverstandene Regel
Manchmal denkt man, dass die Hinzufügung eines physischen Bürgen zusätzlich zur GLI den Schutz verstärkt. Das ist ein juristischer Fehler. Artikel 22-1 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 verbietet es dem Vermieter, der eine Versicherung abgeschlossen hat, die die mietvertraglichen Verpflichtungen abdeckt, gleichzeitig eine Bürgschaft zu verlangen.
Die Sanktion ist klar: es ist die Bürgschaft, die annulliert wird, nicht der Mietvertrag. Der Eigentümer hat dann nur noch seine GLI, ohne zusätzliches Netz.
Eine Ausnahme besteht für Wohnungen, die an einen Studenten oder einen Auszubildenden vermietet werden. In diesem speziellen Fall ist die Kombination von GLI und elterlicher Bürgschaft erlaubt. Außerhalb dieses Rahmens birgt der Versuch, beides zu kombinieren, das Risiko einer Anfechtung des Bürgen im Streitfall. Vor dem Abschluss kann man sich über die Mietausfallversicherung mit Immovalys informieren, um die mit dem eigenen Mietprofil kompatiblen Modelle zu überprüfen.
Aufwandsquote und Mieterprofil: was die GLI wirklich verlangt
Der Versicherer schaut nicht nur, ob der Mieter einen Job hat. Er berechnet eine Aufwandsquote, das heißt das Verhältnis zwischen der Miete inklusive Nebenkosten und den Nettoeinkünften des Bewerbers. Die meisten Verträge verlangen, dass die Einkünfte mindestens das 2,85-Fache der Mietkosten betragen.
Konkret bedeutet eine Miete von 800 Euro, dass die monatlichen Nettoeinkünfte etwa 2.280 Euro betragen müssen. Liegt man darunter, wird die Akte vom Versicherer abgelehnt, selbst wenn der Mieter seit zehn Jahren unbefristet angestellt ist.
Die akzeptierten Profile variieren je nach Versicherer
Die gemeinsame Basis bleibt identisch:
- Angestellte mit unbefristetem Arbeitsvertrag außerhalb der Probezeit, das am einfachsten zu akzeptierende Profil
- Rentner und Unternehmensleiter, vorausgesetzt, sie legen Nachweise über regelmäßige Einkünfte vor
- Studierende und Auszubildende, in der Regel nur mit einem zahlungsfähigen Bürgen akzeptiert
Für befristete Arbeitsverträge und Selbständige variieren die Rückmeldungen je nach Vertrag. Einige Versicherer akzeptieren diese Profile unter bestimmten Bedingungen, andere lehnen sie systematisch ab. Die spezifischen Bedingungen des Vertrags überprüfen, bevor man einen Kandidaten vorstellt, vermeidet Zeitverluste.
GLI und Visale: zwei Systeme, die sich nicht kombinieren lassen
Visale, das von Action Logement unterstützte System, funktioniert wie eine kostenlose Bürgschaft. Es ist keine Versicherung im klassischen Sinne. Die Verwechslung zwischen Visale und GLI ist häufig, aber sie schließen sich gegenseitig für denselben Mietvertrag aus.
Seit Januar 2026 ist Visale auf die ersten drei Jahre der Nutzung beschränkt. Zuvor war die Dauer nicht in derselben Weise begrenzt. Diese Änderung verändert die Entscheidung für Vermieter, die langfristig vermieten: Nach drei Jahren steht der Vermieter, der durch Visale abgesichert ist, ohne Garantie da, während eine klassische GLI weiterhin abdeckt, solange der Versicherungsvertrag läuft.
Ein weiterer praktischer Punkt: Visale muss vor der Unterzeichnung des Mietvertrags validiert werden. Ein Vermieter, der das System nachträglich entdeckt, kann es nicht rückwirkend aktivieren.
Auslösung der GLI und Frist der Auflösungs-Klausel
Wenn ein Mieter aufhört zu zahlen, folgt das Verfahren einem präzisen Zeitplan. Der Vermieter muss zunächst eine Zahlungsaufforderung durch einen Gerichtsvollzieher senden. Die Auflösungs-Klausel tritt sechs Wochen nach dieser Zahlungsaufforderung in Kraft, die unbeantwortet bleibt, im Gegensatz zu zuvor zwei Monaten. Diese Verkürzung beschleunigt die streitige Phase.
Auf der Versicherungsseite legt jeder GLI-Vertrag seine eigenen Fristen für die Schadensmeldung fest. Einige verlangen, dass bereits im ersten Monat des Zahlungsverzugs gemeldet wird, andere gewähren eine Frist von zwei bis drei Monaten. Das Überschreiten dieser Frist kann zu einer Ablehnung der Entschädigung führen, selbst wenn der Mieter tatsächlich in Verzug ist.
Was der Vertrag tatsächlich abdeckt
Die GLI übernimmt die Zahlung der ausstehenden Mieten und Nebenkosten. Je nach Tarif kann sie auch folgende Kosten abdecken:
- Die Kosten für rechtliche Verfahren (Zahlungsaufforderung, Klage, Räumung)
- Die festgestellten Mietschäden bei Auszug des Mieters, bis zu einem vertraglichen Höchstbetrag
Der Gesamtbetrag der übernommenen Mieten ist begrenzt. Eine Selbstbeteiligung kann ebenfalls je nach allgemeinen Bedingungen gelten. Die Höchstgrenzen und Ausschlüsse vor dem Abschluss lesen, bleibt die einzige Möglichkeit, um Enttäuschungen im Schadensfall zu vermeiden.
Steuerliche Absetzbarkeit der GLI: ein konkreter Vorteil für den Vermieter
Die Prämien für die Mietausfallversicherung sind von den Einkünften aus Vermietung absetzbar. Für einen Vermieter im echten Regime reduziert dies direkt die steuerliche Bemessungsgrundlage. Die jährlichen Kosten der GLI, die in der Regel als Prozentsatz der Miete angegeben werden, werden somit teilweise durch die Steuerersparnis kompensiert.
Diese Absetzbarkeit gilt nicht für das Mikro-Vermietungsregime, bei dem der Pauschalabzug die Absetzung der tatsächlichen Kosten ersetzt. Ein Vermieter mit bescheidenen Mieteinnahmen hat daher ein Interesse daran, die beiden Regime zu vergleichen, bevor er abschließt.
Die GLI schützt nicht vor allem. Sie deckt keinen Mieter ab, der in die Wohnung eingezogen ist, ohne dass die Akte vom Versicherer genehmigt wurde. Sie funktioniert auch nicht, wenn die Immobilie nicht die Hauptwohnung des Mieters ist (es sei denn, es gibt eine gegenteilige Klausel). Aber für einen Vermieter, der seinen Kandidaten sorgfältig auswählt und die vertraglichen Bedingungen einhält, bleibt sie das operativste Sicherheitsnetz auf dem französischen Mietmarkt.
