Een huurder met een vast contract, een goed inkomen, een compleet dossier, en toch: na drie maanden bewoning, geen enkele betaling meer. Dit scenario blijft de nachtmerrie van elke verhuurder. De garantie voor onbetaalde huur (GLI) bestaat precies om dit risico te absorberen, maar de toegangseisen en juridische grenzen verdienen aandacht voordat je iets ondertekent.
Verbod op cumulatie GLI en borg: een regel die vaak verkeerd begrepen wordt
Soms denkt men dat het toevoegen van een fysieke borg naast een GLI de bescherming versterkt. Dit is een juridische fout. Artikel 22-1 van de wet van 6 juli 1989 verbiedt de verhuurder die een verzekering heeft afgesloten die de huurverplichtingen dekt, om tegelijkertijd een borgstelling te eisen.
De sanctie is duidelijk: het is de borgstelling die wordt geannuleerd, niet de huurovereenkomst. De eigenaar blijft dan met alleen zijn GLI, zonder extra vangnet.
Er bestaat een uitzondering voor woningen die verhuurd worden aan een student of een leerling. In dit specifieke geval is de cumulatie van GLI en ouderlijke borg toegestaan. Buiten dit kader kan het proberen om beide te combineren leiden tot een betwisting van de borg in geval van een geschil. Voordat je een verzekering afsluit, kun je informatie inwinnen over de garantie voor onbetaalde huur met Immovalys om te controleren welke constructies compatibel zijn met jouw huurprofiel.
Inspanningspercentage en huurdersprofiel: wat de GLI echt vereist
De verzekeraar kijkt niet alleen of de huurder een baan heeft. Hij berekent een inspanningpercentage, dat wil zeggen de verhouding tussen de huur inclusief lasten en het netto-inkomen van de kandidaat. De meeste contracten vereisen dat het inkomen minstens 2,85 keer hoger is dan het bedrag van de huur.
Concreet betekent een huur van 800 euro dat er een netto maandelijks inkomen van ongeveer 2.280 euro moet zijn. Daaronder wordt het dossier door de verzekeraar afgewezen, zelfs als de huurder al tien jaar een vast contract heeft.
Geaccepteerde profielen variëren per verzekeraar
De gemeenschappelijke basis blijft hetzelfde:
- Werknemers met een vast contract buiten de proeftijd, het eenvoudigste profiel om geaccepteerd te worden
- Pensioengerechtigden en bedrijfsleiders, mits ze bewijs van regelmatig inkomen kunnen overleggen
- Studenten en leerlingen, doorgaans alleen geaccepteerd met een solvabele borg
Voor tijdelijke contracten en zelfstandigen variëren de reacties afhankelijk van de contracten. Sommige verzekeraars accepteren deze profielen onder voorwaarden, anderen weigeren ze systematisch. Controleer de specifieke voorwaarden van het contract voordat je een kandidaat voorstelt om tijd te besparen.
GLI en Visale: twee systemen die niet cumuleren
Visale, het systeem dat wordt ondersteund door Action Logement, functioneert als een gratis borg. Het is geen verzekering in de klassieke zin. De verwarring tussen Visale en GLI is gebruikelijk, maar ze sluiten elkaar uit voor dezelfde huurovereenkomst.
Sinds januari 2026 is Visale beperkt tot de eerste drie jaar van bewoning. Voorheen was de duur niet op dezelfde manier beperkt. Deze wijziging verandert de afweging voor verhuurders die op lange termijn verhuren: na drie jaar staat de verhuurder die door Visale is gedekt zonder garantie, terwijl een klassieke GLI blijft dekken zolang het verzekeringscontract loopt.
Een ander praktisch punt: Visale moet worden gevalideerd vóór de ondertekening van de huurovereenkomst. Een verhuurder die het systeem achteraf ontdekt, kan het niet meer met terugwerkende kracht activeren.
Activering van de GLI en termijn van de ontbindende clausule
Wanneer een huurder stopt met betalen, volgt de procedure een nauwkeurig schema. De verhuurder moet eerst een betalingsbevel via een gerechtsdeurwaarder sturen. De ontbindende clausule gaat in zes weken na dit betalingsbevel dat onbeantwoord blijft, in plaats van twee maanden eerder. Deze verkorting versnelt de juridische fase.
Wat betreft de verzekering, elke GLI-contract stelt zijn eigen termijnen voor het melden van schade vast. Sommige vereisen melding vanaf de eerste maand van wanbetaling, anderen geven een termijn van twee tot drie maanden. Het overschrijden van deze termijn kan leiden tot een weigering van schadevergoeding, zelfs als de huurder daadwerkelijk in gebreke blijft.
Wat het contract werkelijk dekt
De GLI dekt de betaling van onbetaalde huur en lasten. Afhankelijk van de formules kan het ook dekken:
- De juridische kosten (betalingsbevel, dagvaarding, uitzetting)
- De huur schade vastgesteld bij vertrek van de huurder, tot een contractueel plafond
Het totale bedrag van de gedekte huur is beperkt. Een eigen risico kan ook van toepassing zijn volgens de algemene voorwaarden. Lees de plafonds en uitsluitingen voordat je afsluit blijft de enige manier om teleurstellingen te voorkomen op het moment van schade.
Fiscale aftrekbaarheid van de GLI: een concreet voordeel voor de verhuurder
De premies voor onbetaalde huur zijn aftrekbaar van de onroerende inkomsten. Voor een verhuurder onder het werkelijke regime verlaagt dit direct de belastbare basis. De jaarlijkse kosten van de GLI, meestal uitgedrukt als percentage van de huur, worden dus gedeeltelijk gecompenseerd door de fiscale besparing.
Deze aftrekbaarheid is niet van toepassing op het micro-onroerend goed regime, waar de forfaitaire aftrek de aftrek van werkelijke kosten vervangt. Een verhuurder met bescheiden huurinkomsten heeft er dus belang bij om de twee regimes te vergelijken voordat hij afsluit.
De GLI biedt geen bescherming tegen alles. Het dekt geen huurder die de woning is binnengekomen zonder dat het dossier door de verzekeraar is goedgekeurd. Het werkt ook niet als het pand niet de hoofdverblijfplaats van de huurder is (tenzij anders bepaald). Maar voor een verhuurder die zijn kandidaat goed selecteert en de contractuele voorwaarden respecteert, blijft het het meest operationele vangnet op de Franse huurmarkt.
