Um inquilino com contrato de trabalho permanente, rendimentos adequados, um dossiê completo, e mesmo assim: após três meses de ocupação, nenhum pagamento. Este cenário é o pesadelo de todo proprietário locador. A garantia de aluguel não pago (GLI) existe precisamente para absorver esse risco, mas suas condições de acesso e limites jurídicos merecem atenção antes de assinar qualquer coisa.
Proibição de acumulação GLI e fiador: uma regra frequentemente mal compreendida
Às vezes, pensa-se que adicionar um fiador físico além de uma GLI reforça a proteção. Isso é um erro jurídico. O artigo 22-1 da lei de 6 de julho de 1989 proíbe o locador que contratou um seguro cobrindo as obrigações locativas de exigir simultaneamente um fiador.
A sanção é clara: é o fiador que é anulado, não o contrato de locação. O proprietário fica então apenas com sua GLI, sem rede de proteção adicional.
Uma exceção existe para os imóveis alugados a estudantes ou aprendizes. Neste caso específico, a acumulação de GLI e fiador parental é permitida. Fora desse contexto, tentar acumular os dois expõe a uma contestação do fiador em caso de litígio. Antes de contratar, pode-se informar sobre a garantia de aluguel não pago com a Immovalys para verificar as opções compatíveis com seu perfil locativo.
Taxa de esforço e perfil do inquilino: o que a GLI realmente exige
O segurador não observa apenas se o inquilino tem um emprego. Ele calcula uma taxa de esforço, ou seja, a relação entre o aluguel, incluindo encargos, e os rendimentos líquidos do candidato. A maioria dos contratos exige que os rendimentos sejam pelo menos 2,85 vezes superiores ao valor do aluguel.
Concretamente, um aluguel de 800 euros pressupõe rendimentos líquidos mensais de cerca de 2 280 euros. Abaixo disso, o dossiê é recusado pelo segurador, mesmo que o inquilino tenha um contrato de trabalho permanente há dez anos.
Os perfis aceitos variam conforme os seguradores
A base comum permanece idêntica:
- Empregados com contrato de trabalho permanente fora do período de experiência, perfil mais simples de ser aceito
- Aposentados e diretores de empresa, desde que apresentem comprovantes de rendimentos regulares
- Estudantes e aprendizes, geralmente aceitos apenas com um fiador solvente
Para contratos de trabalho temporário e autônomos, os retornos variam conforme os contratos. Alguns seguradores aceitam esses perfis sob condições, outros os recusam sistematicamente. Verificar as condições específicas do contrato antes de apresentar um candidato evita perda de tempo.
GLI e Visale: dois dispositivos que não se acumulam
Visale, o dispositivo promovido pela Action Logement, funciona como um fiador gratuito. Não é um seguro no sentido clássico. A confusão entre Visale e GLI é frequente, mas eles se excluem mutuamente para um mesmo contrato de locação.
Desde janeiro de 2026, Visale é limitado aos três primeiros anos de ocupação. Antes, a duração não era limitada da mesma forma. Essa mudança altera o julgamento para os proprietários que alugam a longo prazo: após três anos, o locador coberto pelo Visale fica sem garantia, enquanto uma GLI clássica continua a cobrir enquanto o contrato de seguro estiver em vigor.
Outro ponto prático: o Visale deve ser validado antes da assinatura do contrato de locação. Um proprietário que descobre o dispositivo depois não pode ativá-lo retroativamente.
Ativação da GLI e prazo da cláusula resolutiva
Quando um inquilino para de pagar, o procedimento segue um cronograma preciso. O locador deve primeiro enviar uma notificação de pagamento por meio de um oficial de justiça. A cláusula resolutiva entra em vigor seis semanas após essa notificação sem resposta, contra dois meses anteriormente. Essa redução acelera a fase contenciosa.
No que diz respeito ao seguro, cada contrato de GLI estabelece seus próprios prazos para declaração de sinistro. Alguns exigem que a declaração seja feita já no primeiro mês de inadimplência, outros concedem um prazo de dois a três meses. Ultrapassar esse prazo pode resultar em recusa de indenização, mesmo que o inquilino esteja efetivamente inadimplente.
O que o contrato realmente cobre
A GLI cobre o pagamento dos aluguéis e encargos não pagos. Dependendo das modalidades, ela também pode cobrir:
- Os custos de procedimento jurídico (notificação de pagamento, citação, despejo)
- Os danos locativos constatados na saída do inquilino, dentro de um limite contratual
O montante total dos aluguéis cobertos é limitado. Uma franquia também pode ser aplicada conforme as condições gerais. Leia os limites e exclusões antes de contratar é a única maneira de evitar surpresas no momento do sinistro.
Dedutibilidade fiscal da GLI: uma vantagem concreta para o locador
Os prêmios de seguro de aluguel não pago são dedutíveis dos rendimentos imobiliários. Para um proprietário no regime real, isso reduz diretamente a base tributável. O custo anual da GLI, geralmente expresso em porcentagem do aluguel, é portanto parcialmente compensado pela economia fiscal.
Essa dedutibilidade não se aplica ao regime micro-imobiliário, onde a dedução padrão substitui a dedução das despesas reais. Um proprietário que recebe rendimentos locativos modestos deve, portanto, comparar os dois regimes antes de contratar.
A GLI não protege contra tudo. Ela não cobre um inquilino que entrou no imóvel sem que o dossiê tenha sido validado pelo segurador. Ela também não funciona se o imóvel não for a residência principal do inquilino (exceto cláusula contrária). Mas para um locador que seleciona corretamente seu candidato e respeita as condições contratuais, ela continua sendo a rede de segurança mais operacional do mercado de locação francês.
